Per 1 juli 2011 is de overdrachtsbelasting, die verschuldigd is bij aankoop van een bestaande woning, verlaagd van 6 % tot 2 % (met terugwerkende kracht tot 15 juni). Kopers, die 6 maanden voor 15 juni een bestaande woning hebben gekocht, kunnen toch nog van deze verlaging profiteren, omdat er een maas in deze tijdelijke wettelijke maatregel zit.
In de Wet op Belastingen Rechtsverkeer is namelijk bepaald, dat iemand die binnen 6 maanden na aankoop zijn woning doorverkoopt, de door hem/haar betaalde overdrachtsbelasting terugkrijgt. In onderlinge samenhang met een ander wetsartikel om een ander lek te dichten, overdrachtsbelasting is niet alleen verschuldigd bij juridische levering maar ook bij een economische overdracht, is dus een nieuw lek in de wet ontstaan.
Ik zal in een eenvoudig voorbeeld aangeven hoe te handelen.
Stel: je hebt ergens in tussen januari en 15 juni een woning gekocht voor € 250.000. Bij de aankoop heb je dus € 15.000 overdrachtsbelasting betaald. Om alsnog onder het 2 % tarief te vallen moeten de volgende stappen worden ondernomen.
Stap 1: je draagt de economische eigendom (dus zonder juridische levering) over aan je broer, zus of neef over voor € 250.000. Op dat moment heb je recht op teruggaaf van € 15.000 overdrachtsbelasting. Je broer, neef of zus is op dat moment € 5.000 overdrachtsbelasting verschuldigd. Immers, de oorspronkelijke 6 % overdrachtsbelasting bedraagt thans 2 %.
Stap 2: je broer, neef of zus draagt de economische eigendom van de woning weer terug over aan jou. Je broer, zus of neef heeft dan weer recht op een teruggaaf van de door hem/haar betaalde overdrachtsbelasting, omdat hij/zij immers eveneens binnen 6 maanden doorverkoopt. Echter zelf ben je bij deze terugkoop 2 % overdrachtsbelasting verschuldigd, dus € 5.000.
Per saldo geschiedt dus het volgende:
Voor je eigen woning krijg je bij overdracht van de economische eigendom alsnog € 15.000 overdrachtsbelasting terug. Bij de terugkoop ben je echter weer € 5.000 overdrachtsbelasting verschuldigd ter zake van de aankoop van de economische eigendom. Per saldo geniet je dus een bruto voordeel van € 10.000.
Je broer zus of neef moet bij aankoop van jou € 5.000 overdrachtsbelasting betalen, maar krijgt die € 5.000 weer terug bij terugverkoop aan jou.
Er hoeft binnen de door mij geschetste tijdelijke rechtsbetrekkingen niet met geld worden geschoven tussen verkoper, koper en terugkoper, omdat binnen de zelfde rechtsbetrekkingen er sprake is van compensatie van rechtswege.
Het bruto voordeel dient nog te worden verminderd met de juridische kosten. Een beetje notaris wil na wat onderhandelen dit wel voor zo'n € 1.000 van de juiste juridische huls voorzien. Omdat er sprake is van een uitsluitend economische overdracht, zonder juridische levering is een eventueel verstrekte hypothecaire zekerheid voor de financiering bij de oorspronkelijke aankoop geen belemmering. Overigens raad ik een ieder aan zijn/haar hypotheeknemer op de hoogte te stellen van dit zogenaamde A-B-A- contract. (A (dat ben jij als verkoper), B (dat is je broer, zus of neef, die kopen en verkopen) en A (dat ben jij weer als terugkoper).
Ik ben benieuwd hoeveel anderen dit lek gaan ontdekken.
Slotopmerking: van cannabis kweken heb ik een beetje verstand, van fiscaal recht heb ik een beetje meer verstand.
In de Wet op Belastingen Rechtsverkeer is namelijk bepaald, dat iemand die binnen 6 maanden na aankoop zijn woning doorverkoopt, de door hem/haar betaalde overdrachtsbelasting terugkrijgt. In onderlinge samenhang met een ander wetsartikel om een ander lek te dichten, overdrachtsbelasting is niet alleen verschuldigd bij juridische levering maar ook bij een economische overdracht, is dus een nieuw lek in de wet ontstaan.
Ik zal in een eenvoudig voorbeeld aangeven hoe te handelen.
Stel: je hebt ergens in tussen januari en 15 juni een woning gekocht voor € 250.000. Bij de aankoop heb je dus € 15.000 overdrachtsbelasting betaald. Om alsnog onder het 2 % tarief te vallen moeten de volgende stappen worden ondernomen.
Stap 1: je draagt de economische eigendom (dus zonder juridische levering) over aan je broer, zus of neef over voor € 250.000. Op dat moment heb je recht op teruggaaf van € 15.000 overdrachtsbelasting. Je broer, neef of zus is op dat moment € 5.000 overdrachtsbelasting verschuldigd. Immers, de oorspronkelijke 6 % overdrachtsbelasting bedraagt thans 2 %.
Stap 2: je broer, neef of zus draagt de economische eigendom van de woning weer terug over aan jou. Je broer, zus of neef heeft dan weer recht op een teruggaaf van de door hem/haar betaalde overdrachtsbelasting, omdat hij/zij immers eveneens binnen 6 maanden doorverkoopt. Echter zelf ben je bij deze terugkoop 2 % overdrachtsbelasting verschuldigd, dus € 5.000.
Per saldo geschiedt dus het volgende:
Voor je eigen woning krijg je bij overdracht van de economische eigendom alsnog € 15.000 overdrachtsbelasting terug. Bij de terugkoop ben je echter weer € 5.000 overdrachtsbelasting verschuldigd ter zake van de aankoop van de economische eigendom. Per saldo geniet je dus een bruto voordeel van € 10.000.
Je broer zus of neef moet bij aankoop van jou € 5.000 overdrachtsbelasting betalen, maar krijgt die € 5.000 weer terug bij terugverkoop aan jou.
Er hoeft binnen de door mij geschetste tijdelijke rechtsbetrekkingen niet met geld worden geschoven tussen verkoper, koper en terugkoper, omdat binnen de zelfde rechtsbetrekkingen er sprake is van compensatie van rechtswege.
Het bruto voordeel dient nog te worden verminderd met de juridische kosten. Een beetje notaris wil na wat onderhandelen dit wel voor zo'n € 1.000 van de juiste juridische huls voorzien. Omdat er sprake is van een uitsluitend economische overdracht, zonder juridische levering is een eventueel verstrekte hypothecaire zekerheid voor de financiering bij de oorspronkelijke aankoop geen belemmering. Overigens raad ik een ieder aan zijn/haar hypotheeknemer op de hoogte te stellen van dit zogenaamde A-B-A- contract. (A (dat ben jij als verkoper), B (dat is je broer, zus of neef, die kopen en verkopen) en A (dat ben jij weer als terugkoper).
Ik ben benieuwd hoeveel anderen dit lek gaan ontdekken.
Slotopmerking: van cannabis kweken heb ik een beetje verstand, van fiscaal recht heb ik een beetje meer verstand.
Comment